Vincze Zoltán blogja

……. kapom a választ a telefonba mikor felhívok egy hirdetésben szereplő telefon számot. Szándékosan használtam azt, hogy egy telefon számot hívok fel és nem egy tulajdonost, vagy egy leendő ügyfelet. A vonal másik oldalán egy gépiesen válaszoló automatát találok, aki görcsösen mondja a kifogásait, hogy minél hamarabb szabaduljon tőlem. Sok esetben előfordul, hogy már kifogásokat sem mondanak, hanem csak annyit ismételnek egyre mérgesebb és emelkedettebb hangon: „ …nem kívánok ingatlanossal együttműködni!”

Mikor sok ilyen elutasító magatartású emberrel találkozok egymás után elgondolkodom azon, hogy jó e amit csinálok. A végeredmény mindig az, hogy nem! Mit értek ez alatt? Azt, hogy semmiképpen nem kéne ezt kihozni az emberekből. De ha egyszer nem is ez a célom, akkor miért ez az eredmény?

Azon nem szeretnék változtatni, hogy ingatlanos vagyok. Ahhoz, hogy a piacot mozgatva lakások adásvételében működjek közre, terméket kell „csinálnom”. Ehhez pedig tulajdonosokkal kell beszélgetnem. Ismétlem: beszélgetnem! Nem rábeszélni akarom dolgokra, hanem megbeszélni vele, hogy mi az, amije van, mit akar vele kezdeni, erre milyen lehetőségei vannak. Mind ügynökök mind pedig eladók részéről tévedés, ha azt gondoljuk, hogy amennyiben találkozunk egymással már kötelezettségünk van. Az első találkozás arra jó, hogy a szakember, mint az orvos kivizsgálja a helyzetet. Aztán ha felállította a diagnózist, közli a „beteggel” – amennyiben gyógyítható – aztán a beteg eldönti, hogy betartja az orvos javaslatait vagy sem!

Melyik orvos szereti kezelni azokat a betegeket akik nem tartják be a kezelési útmutatót? Én biztos, hogy nem! Az orvos tudja előre, hogy a beteg aki megérkezik a rendelőbe be fogja e azt tartani vagy sem? A legtöbb esetben nem, kivétel ha a páciens krónikus beteg, és hetente visszajár a doktorához, annak ellenére, hogy abból amit ő javasol semmit sem tart be.

A kérdésem a következő: a beteg megválaszthatja az orvost, aki kezeli? Amennyiben igen, akkor milyen szempontok szerint választ egy beteg orvost? Honnan szerzi be az információit az orvosról? Számtalan ilyen lehetőség van.

Arra kérném az ingatlan eladókat, – mivel minden egyes telefonhívás a hirdetésükre, egy lehetőség az eladásra – hogy vizsgálják meg ők is, hogy megbíznának e abban a szakemberben aki megkereste őket ,vagy sem. Ha zaklatásnak veszünk minden egyes ügynöki telefont, akkor folyamatosan taszítjuk el a lehetőségeket az ingatlanunk eladásától. Ezzel egyre rosszabb pozícióba helyezzük ingatlanunkat és saját magunkat.

Csak egy kifogást említenék meg itt, amit a legtöbben használnak: van időm eladni és próbálkozni. Nincs! Aki kereskedett már eső piacon, legyen az tőzsde, ingatlan, autópiac, árú kereskedelem, az tudja, hogy ha az idővel játszik az eladásnál az olyan, mintha egy marék jeget próbálna eladni a sivatagba. Nem adsz meg 20 forintot a marék jegemért, csak 15-öt?! Én ráérek! Aztán mi lesz abból a jégből? (láttunk már 23 MFt-ról indított lakást aminek 17,3 MFt lett a vége másfél évvel később, pedig volt 20 MFt-os ajánlatuk is, csak neki azért sem adom oda.) Egyszóval az idő most senkinek sem dolgozik! Annál is inkább, mert aki lassítja a piacot, az saját maga alatt vágja a fát. Ha lakást akarunk eladni részesei vagyunk a nagy egésznek, ennél fogva minden egyes mozdulatunk visszahat a tranzakciónk sikerességére.

Ha már egyszer részese lettünk az ingatlan piacnak és az ügynökségekkel kapcsolatba kerülünk, – mert az ők területükre lépünk mikor eladó sorba helyezzük lakásunkat – akkor ne sajnáljuk rá az időt, vizsgáljuk meg, hogy ki érdemes arra, hogy együtt dolgozzunk vele és ki nem. Egész nyugodtan játssza Ön az orvost, az ügyvédet, vagy a nyomozót, derítse ki, hogy mit tud segíteni Önnek az ember aki felkereste. Kérdezze ki! Tudja meg a rejtett titkai! Mindezt úgy, hogy nem bosszankodik rajta, hanem élvezze! Aztán ha úgy látja, hogy egy lütyővel áll szembe mondja meg neki, hogy nem látja benne a potenciált, hogy ő hozzá tudna tenni az eladásához! A piacnak ezzel teszi a legjobbat! Úgyhogy ne szégyenlősködjön, túrjon bele az ingatlanügynökök lelki világába és akiben lát fantáziát dolgozzon vele, akiben nem, mondja meg neki! És ne feledje: Az élelmes ingatlanügynök mindig előbb a saját potfóliójából ad el, aztán ha ott nincs olyan amit szeretne a vevő, csak akkor kezdi el kapirgálni a piacot!

Kistarcsa, újszerű ikerház fél. Új telkesítés, melyet pár éve kezdtek el beépíteni. A területen szinte csak újépítésű házakat láthatunk. A ház amit ajánlok azon ritka épületek egyike, mely a terület bejáratánál, még az aszfaltos út mellett található. Magasan fekvő telek. Közel a HÉV megálló. Ezen a területrészen ez a az utolsó eladó házrész.
Az ikerház fél kisebbik, ugyanakkor parádésan kialakított feléről beszélünk. Sok extra, gyönyörű megoldások. A beruházó saját maga részére készítette ezt a házrészt, melyet most árúba bocsájt. Elegáns burkolatok, gépesített konyhabútor, egyedi stílusmegoldások díszítik ezt a lakást. Nézzen rá a képekre, magukért beszélnek!
Amennyiben érdekli a lakás és kíváncsi rá hogyan költözhetne be ebbe az egyedi otthonba, keressen fel! Beszélgessünk egy negyed órát!

….. és az ÁR

Mindössze 27 000 000 Ft

A társ iparági kedvencem:

Ezután pedig itt az ideje, hogy saját lakásod is legyen!

Egy szép példa arra, hogy fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országokban hogyan megy az eladás.

Staging! Így is lehet!

….. és ne az jusson egyből eszünkbe, hogy ha ilyen házam lenne akkor én is rendet tartanék. Ez jóval túl van azon, hogy rend van tartva. Ezek speciálisan eladásra beállított ingatlanok. Ráadásul itt 200 m² – ekről beszélünk, nem pedig 50-100 m²-es lakásokról.

Előttünk a példa, tudjuk merre haladjunk!

ui.:

Azok az eladók – akik ezt ilyen korai fázisban mint amiben van a magyar ingatlanpiac – meg merik lépni, azok nagyot nyerhetnek ezzel. Amikor mindenki csinálja akkor már nem előny, hanem kötelesség lesz!

Home Staging Ingatlanügynök módra!

Az egyik tulajdonosomnak a parádésan felújított lakásában még a télen történt egy kis baleset. A hát vízlevezető csatorna csöve elfagyott, a csatorna megrepedt és a fölötte lévő lakó teraszán keresztül a víz lassan beszivárgott az Ő lakásának plafonjára. Nem kis bosszúság! Aki járt már így tudja, hogy milyen macerával ját ez. A tulajdonosnak télen nem volt lelki ereje, hogy hozzákezdjen megcsináltatni, meg egyébként is jó megvárni, hogy kiszáradjon.

Tavasszal elkezdte árulni a lakást. Akkor megfordult a fejében, hogy kijavítatja a beázást, viszont nem volt arra ideje, hogy foglalkozzon vele, meg hát egyébként is már megszokta, hogy ott van két barna folt a falon. Sok érdeklődő megnézte eddig a lakást és mindenki észre is vette a beázást a plafonon. Természetesen elmondta minden esetben, hogy mi történt: „ meg lett javítva, nézzék meg ki is van száradva. Ráadásul azért is hagytam így, hogy lássák nem takargatok semmit.”

Ez teljesen normális, hihető sztori. Annál is inkább, mert egy 40 éves házban hol nem történt még kisebb nagyobb beázási incidens. Szinte mindenhol.

A történetnek nem a story hihetőségén van a lényege. Minden egyes érdeklődőnél eltöltöttek legalább 10 percet azzal a nyamvadt beázással, ráadásul mivel ki lett javítva már semmi köze az ingatlanhoz, tehát az a helyzet nincs! Mégis mi fog megmaradni az érdeklődőben? A beázás! El tudom képzelni a párbeszédet az érdeklődök közt, mikor otthon átbeszélik az aznap látottakat: „Ja és szívem van még itt az a lakás aminek foltos a plafonja. Tudod ahol a beázás volt.” A lakás indul -5-ös szintről – csúnyábban a béka feneke alól – az érdeklődők körében.

Nem fogják érzelmileg átélni, hogy ott volt az a gyönyörű épített zuhany, az a csodálatos ablakos konyha, azzal a Pazar bútorral. Ráadásul milyen a elegáns a lakás színösszeállítása. Egyszerűen csak úgy szólítják: a beázott lakás!

Szerencsére ezt a tulajdonosunk megértette és belegyezett, hogy tüntessük el a 2 foltot. Mivel nem lehetett olyan egyszerűen javítani a festést, mert egy régebbi, kicsit elkoszosodott festésről volt szó, így beletelt fél nap munkába a javítás. A tulajdonosnak pedig 25 000 Ft-jába. Azóta volt kint 3 látogató és végre a lakásról beszéltünk. Az igazi értékeiről!

Belegondoltam, hogy mi történhetett volna már, ha az elmúlt 12 érdeklődővel azt az egyenként 10 percet amit a folt megbeszélésével töltöttünk a lakás értékeire fordítjuk…….

Rég sejtettük, hogy a válság érdekes helyzeteket fog hozni az ingatlan piacon. Sokan a saját bőrükön is érzik, hogy a deviza hitelek változása mennyire érinti a családi kasszát. Egyik oldalról sajnálatos tény, hogy embereknek és családoknak új otthonlehetőség után kell nézni, mert a jelenlegit nem tudják fenntartani. Másik részről viszont a hektikus helyzet hoz olyan lehetőségeket, hogy olyan családok, akiknek reménytelennek tűnt 1 éve nagyobb lakásba költözni, most új lehetőségeket kapnak. Olyan speciális helyzet alakult ki a piacon, amit nehezen lehet észrevenni, mert a sok negatív esemény elrejti a szemünk elől a lehetőségeket!

Sejtettük, hogy ha nem fog különösebb forgalomnövekedés történni, akkor valakinek el kell indítani a lakás akciókat, hogy megmozgassa a piacot. Sejthető volt, hogy a magántulajdonosok kitartóak lesznek. Érzelmileg sokkal inkább ragaszkodnak a lakásaikhoz, ráadásul az esetleges pénzügyi veszteséget is nehezebben viselik mint a beruházók, akik üzleti vállalkozásként kezelik az építkezéseiket és a profitcsökkentés vagy a veszteség is egyfajta lehetőségként kezelendő náluk a kiszállás érdekében. Nem beszélve arról, hogy nekik sokkal szigorúbb kötelezettségeik vannak a bankokkal kapcsolatban, mint egy magánszemélynek.

Ezek nem jó hírek. Nézhetjük ebből a szemszögből is. A piacnak viszont csak a forgalom fog jót tenni. De kiből lesz itt vevő?

Az élethelyzetből költözni kívánók vagy kényszerülők előtt nagy lehetőséget elé kerültek! A piac olyan lehetőséget dobott számukra, melyre még Magyarországon kevés példa volt. Konkrétan a N+1 és N+2 hálószobás lakások árai közti rés folyamatosan zárul. Míg a jelenlegi piacon is jó forgalommal rendelkező másfél és 2 szobás újszerű lakások ára tartja magát vagy csak keveset csökken, addig az újépítésű N+2 hálószobás lakások árai drasztikusan csökkentek. A legkedveltebb városrészekben is mint például a XIV. kerület is lehet kapni 19 MFt alatt újépítésű 3 vagy 2,5 szobás lakást. Ezzel szemben akinek egy jó 2 szobása van, 17 Mft környékén megválhat tőle. Még az sem kell, hogy eltántorítsa a cserére vágyókat, ha esetleg valamennyit még buknának is az eladandó lakásukon. Ezek az új 3 szobás lakások hosszú távon (gondolok itt 5-10 évre) mind visszahozzák az esetlegesen most elszenvedett veszteségeket.

Egyszóval a lehetőség adott, a kérdés csak az, ki meri ezt kihasználni annak érdekében, hogy kényelmesebben éljen és pénzt is keressen a saját ingatlanján!

A konyha ………..

Hölgyeim, akik már kerestek és néztek lakást! Mi az ahol először a szemük megakad? Erősítsenek meg, hogy a konyha. Ennek logikus okai is vannak. A fürdőszobán kívül (ami egy másik téma lesz) itt található a legtöbb olyan tárgy ami a lakással együtt eladó. Ezt az új tulajdonos örökölni fogja! Itt nem csak négy fal van egy padló és egy ablak, nomeg egy plafon ami már senkit nem érdekel mert egyhangú és unalmas. A konyhából szeretnének a vevők a legtöbbet látni, ráadásul ez az a pont ahol a legkönnyebb megfogni a vevők női oldalát.

Ezzel szemben rejtegetjük! Igen rejtegetjük, mert a sok tárgy ami akár rendezve, de rosszabb esetben rendezetlenül ott pihen a konyhában fotózáskor vagy bemutatáskor. Elrejti a konyha valódi értékeit. Fotókon totál káoszt mutat, élőben pedig azt prezentáljuk vele, hogy így be lehet rendezni a konyhát. Ha valakinek az adott elrendezés nem tetszik esélye sincs beleképzelni magát egy másikba, mert a sok személyes tárgy vagy urambocsá rendetlenség meggátolja ebben. Ezzel szépen ki is túrtuk a tisztelt vevőt a konyhából.

Nagyjából a következőt prezentáljuk: "Ja és itt egy konyha, ami most ilyen, mi így használjuk, nekünk nagyon megfelel, aztán ha megveszi a lakást majd kitalálja mit akar vele és menyjünk is tovább!"

Ha valakinek ezekkel a szavakkal mutatnának meg egy lakást akkor azt személyes sértésnek venné! Márpedig így csináljuk! Mégha nem is szavakkal, de a fényképeken és a bemutatásokkor látható konyhák állapota ezt üzeni a vevők felé.

Ezzel lehet vitatkozni, meg lehet támadni ezt az álláspontot, viszont az vitában a döntőbíró a vevő lesz. Az a vevő akit ha megkérdezünk a helyszíni prezentáció végén, vagy az irodában mikor képeket nézünk a lakásról, akkor az ő saját öszinte érzéseit fogja elmondani. Ezek általában lesulytóak. Beszélhetünk sokat nehéz ingatlanpiacról, csüökkenő árakról és így tovább. Ha már egyszer ilyen rosz helyzetben van a piac akkor próbáljunk minél inkább annak a kevés vevőnek a kedvében járni, és legyünk tiszteletlenek velük a fent említett formában, mikor szeretné odaképzelni egy lakásba a saját kis dolgait.

Lesz újra vér a piacon?

Sokan szeretnék tudni, hogy újra átélünk e a 2009 év elejéhez mérhető  gyenge forintot. Jó kérdés, ha biztosan tudnánk akkor teljesen másként viselkedne a piac. Mint ahogy tette volna ezt akkor is, ha tudta volna az eladók nagy része márciusban, hogy az elmúlt időszakhoz képest feltünően erős forint újra gyengülésbe kezd. De senki nem számított rá, mert senki nem mondta meg biztosan, hogy ez lesz. Sőt! Optimista elképzelések még azt is hangoztatták, hogy még erősebb lesz a forint.

Halgatni ezt mindenképpen jó volt. Az érzés is jó volt, hogy végre biztonságban vagyunk, nem sürget semmi és senki, hogy eladjuk az amúgy sokkal értékesebb ingatlanunkat. Ebben az eufórikus érzéssel töltött állapotban senkinek sem jutott eszébe hogy most kell eladni az ingatlanomat, mert bármennyit is adnak érte, most fogok a legkevesebbet bukni rajta! (elnézést kérek attól a pár embertől aki ezt megtette és már a pénzével a zsebében ül)

Mi a helyzet most? CHF az egekben! Ami nem csak a forint gyengülésének köszönhető, hanem a Svájci fizetőeszköz egyébb devizához hasonlított erősödésének is. Ami jelethet ezt is azt is, de egyet biztos, mindenki CHF-ot akar venni és vesz is, ettől egyre drágább. Aki hitelét akarja visszafizetni az szintén a svájci devizából kénytelen vásárolni (mégha ezt direktbe nem is teszi meg). Ismét akkor kell hogy krumplit vegyünk a piacon, amikor mindenki azért áll sorba.

Meglátjuk milyen jövőt fog ez hozni. Egyes elemzők szerint újra vér fog folyni és a még nagyobb zakkanás fogja érni mind a befektetési mind pedig az ingatlanpiacot mint ami 2008-2009-ben volt. Egyenlőre nem tudjuk. Mindenesetre a 2010 éveleji erősödés trendje megtörni látszik, az eladóknak újra kell gondolni a termékeik piacképességét és a pénzügyi konstrukciókból történő kiszállás lehetőségét.

Ez nehéz lesz. Annak aki még a kis veszteséggel történő kiszállást sem tudta elfogadni a jelenlegi és jövőbeni piac okozta nagyobb veszteséggel történő kiszállás igazi traumát okozhat. Sajnos ilyen a jelenlegi piac. Ahhogy az időjárás sem kímél minket manapság, úgy pénzügyi területen is jobbról balról csapkodnak körülöttünk a villámok.

Az ingatlamagazin.com-on olvastam az alább megemlített cikket, mely az ingatlanközvetítés jövőjét taglalta. A cikket az általam nagy tiszteletben tartott Cserven Gábor Úr írta, melynek nagy részével egyet is értek.

Egy dolgot kivéve, mellyel viszont mélységesen nem értek egyet. Ez pedig a lakáshitel termékek kibővítése a megtakarítási pénzügyi termékekkel.

A jövőben azonban ez teljesen másként fog alakulni

Belátható időintervallumon belül meg fog történni a két terület egybeolvadása. Már nem lesz elég, ha valaki jó szakember az ingatlanértékesítés területén, de nem rendelkezik kellő gazdasági és pénzügyi felkészültséggel. Persze ugyanez igaz pepitában is. Hiába naprakész valaki a banki termékek tekintetében, ha nem tudja a finanszírozás megvalósulásához szükséges ingatlant értékesíteni. Mondhatnák azt, hogy ebben nincs semmi különbség a jelenhez képest, de ha egy kicsit a mélyebbre ásunk, rögtön szembeötlő különbséget veszünk észre. Napjainkban a hitelezési gyakorlat erőteljes átalakulásban van. Eddig az ingatlanosnak arra kellet megoldást találnia, hogy az ügyfél hogyan vehetne fel hitelt, amit elkölthet az általa értékesített ingatlan megvásárlására. A hangsúly tehát a költésen volt. Most viszont a költésen kívül a hitelezésbe be fog épülni a megtakarítás is, tehát az ingatlanközvetítőnek el kell érnie, hogy az ügyfele a költésen kívül megtakarításban is gondolkozzon. Tehát a hiteltermékeken túl, befektetési termékekkel is foglalkoznia kell.

Ebből következik, hogy a jövő ingatlanosa inkább gazdasági szakember lesz, mint simán csak egy üzletkötő. Ezt két dolog követeli meg leginkább. Az egyik a már korábban említett banki gyakorlat átalakulása, a másik a saját vállalkozásának gazdasági egyensúlyát biztosító több lábon állás. Új ismeretek elsajátítását fogja megkövetelni mindenkitől, aki részese akar lenni ennek a jövőképnek. Figyelni kell a makrogazdasági szinten bekövetkezett változásokat, a világgazdaság aktuális helyzetét, legfőképpen pedig az ingatlanpiacra gyakorolt hatásait. Mindezt már a megtakarítások tekintetében is.

Eddig a cikk részlete, a teljes cikket az ingatlanmagazin.com –on olvashatják. Amivel nem értek egyet: a lakásvásárlás és hitelfelvétel összekombinálása befektetési termékekkel. Véleményem szerint a befektetési termékek és lakásvásárlás összekombinálása egyenesen HIBA!

Miért is gondolom ezt így?

Amikor valaki egy befektetési terméket „vásárol” akkor azt fix futamidőre teszi. Tudom, vannak a piacon különböző kombinációjú termékek de minden esetben azt hangsúlyozzák, hogy az igazi hozamokat a futamidő végéig kitartva hozza meg a termék. Ezek a futamidők 15-20-25 éves időtartamokra vonatkoznak. Összekapcsolva ezt a hiteltermékekkel.

Szemben a lakásvásárlási szokásokkal. Jelenleg a vásárlók nagy része élethelyzetre vásárol. Ezek az élethelyzetek pedig 5-10 éves időtartamon belül folyamatosan változnak. Ez így természetes. Ha belegondolunk az egész ingatlanpiacnak is ez hosszútávon a jó. Értem azt úgy, hogy nem csak a közvetítőknek, hanem a gazdaságnak is.

A probléma akkor kezdődik, amikor a lakásvásárlással összekötött 20 éves befektetésből a lakáseladás miatt a polgár ki szeretne szállni. Mert az élethelyzet így adta. Az eddigi tapasztalatok alapján tette ezt minimum úgy, hogy nullán volt, tehát felesleges volt a bonyolult szerződéses környezetbe belemásznia. Vagy akár nagyobb veszteségbe is kerülhetett, ha kockázatos volt a befektetési konstrukció és az eladás is sürgőssé vált.

A félreértések elkerülése érdekében hozzátenném, hogy nem megtakarítás ellenes vagyok. Sőt magam is a magtakarítások híve vagyok. De könyörgöm! Ne keresztezzük a darazsat a lóval – nem lesz belőle lódarázs. A befektetéseink és megtakarításaink legyenek egy csoport, az ingatlanunk ahol lakunk pedig legyen egy másik külön dolog.

Az elmúlt két hétben az egyik legkellemesebb meglepetés ért, ami csak egy ingatlanügynököt érhet! Két alkalommal is sikerült egy nap alatt kiszolgálnom a vásárló ügyfelet. Az egy napot úgy értem, hogy az első találkozástól számítva a lakás lefoglalásáig nem több mint 24 óra telt el.

Miért olyan nagy dolog ez? Ügynökök és lakásvásárlók egyaránt tapasztalják, hogy nézik – nézegetik a lakásokat, de valahogy nem az igazi. Az említett 2 esetben viszont mindkétszer egyből eltaláltuk, hogy mire van szüksége a vevőnek. Ezzel megkíméltük egymást a heteken, vagy akár hónapokon át tartó folyamatos járkálástól nézelődéstől és kellemetlenségektől!

Hogy örültek e ennek az ügyfelek? Természetesen! Mindkét esetben teljesen elégedettek voltak és tulajdonképpen azt kapták amit kerestek. A kulcs az volt, hogy az igények felmérését miután elvégeztem a piacot kellőképpen átlátva tudtam, hogy mi az ami nekik kell. És ez is kellett nekik.

Hogy lehetséges ez? Oka kell figyelni az ügyfélre és a piac ismeretében minden kérdésére félelmére, felmerülő aggályára konkrét választ adni. Gyors, pontos munka, és a megfelelő kapcsolatrendszer a döntéshozók felé.

Ki lesz a következő? Aki szeretne gyors pontos kiszolgálást és tudja, hogy azt akarja megvenni amire igazán szüksége van. Nem pedig a piacon bóklászva turistáskodni egyik ingatlanból a másikba.