Vincze Zoltán blogja

Ingatlanközvetítői munkám alatt sokszor találkozom azzal a dilemmával, hogy mit is vegyen az ügyfél. Újépítésű lakást, vagy használt lakást. Az ingatlanvásárlók nagy része vagy a lakáskeresés során találkozik ezzel a kérdéssel, vagy már eleve így kezd hozzá a kereséshez, hogy nem tudja eldönteni, melyik típusú ingatlan mellett tegyék le a voksukat.

 

Annak érdekében, hogy Ön ne küzdjön hónapokon keresztül ennek a döntésnek a helyes meghozatalával pár szempontban összegyűjtöttem pro és kontra érveket új és használt lakások mellett és ellen.

 

 

Ár:

Elsőként nézzük meg az árat. Azért is vettem ezt előre, mert talán itt látható az avatatlan nézelődő számára a legmarkánsabb különbség új és használt lakás között. Ha megnézünk pár lakás ár alakító tényezőt, akkor lassan ki is alakul, hogy miért is van ilyen jelentős különbség e két kategória ára között.

 

Első lépésben nézzük azt, hogy ha valaki egy kulcsra kész új ingatlant vásárol akkor tulajdonképen abba helyezheti el a bútorokat és a kulcsátadás napján akár már lakhatja is az ingatlant tiszta és rendezett körülmények között, míg a használt lakás esetén akár mennyire is jó állapotú az a lakás valamennyit rá kell költeni. Hogy mennyit, arra a későbbiekben kitérünk.

 

Másik jelent?s árkülönbséget okozó tényez? az ÁFA lehet. Kevesen tudják, akik lakásvásárlásra adják a fejüket, hogy mi a helyzet a lakások ÁFÁ-jával. Nos használt lakás esetén nem kell az eladás után ÁFÁ-t fizetni, míg ha valaki új lakást értékesít annak be kell fizetni az aktuális forgalmi adó szerinti százalékot! Mivel az új lakás ára is és a használt lakás értékbecslése is valamelyest kötve van az újra el?állítás költségéhez és a telekárhoz, ezért mondhatjuk, hogy itt az új lakás ára már eleve az ÁFA mértékével legalább magasabb értékesítési árat kíván meg.

 

Ha ezeket a tényezőket összevetjük már egy 20-30%-kal magasabb ár jön ki az új lakásra mint a használtra. Ez alapján lassan érthetővé is válik az első markáns különbség, az ár!

 

 

Támogatások (SZOCPOL):

Önkormányzatoktól függően több fajta támogatás is igénybe vehet? lakásvásárlás esetén. Mivel más helyen más a támogatás így nehéz lenne objektívan összehasonlítani új és használt lakásra minden támogatást. Viszont a szocpol egységes, így jó összehasonlítási alap lehet új és használt lakások esetén.

Használt lakás esetén a gyerekek számától függően adható támogatás 50%-ára jogosult az ügyfél abban az esetben, ha már megvannak a gyerekek.

Új lakás esetén viszont az adható támogatás 100%-ára jogosult az ügyfél és ha a fiatal pát össze van házasodva akkor nem meglévő gyerekekre is igénybe vehet? a szocpol 2 gyerekig. Tehát mondhatja valaki, hogy nekünk még nincs gyerekünk, de 8 éven belül szeretnénk 2 gyereket. Ebben az esetben jár nekik a 2 gyerekre adható szocpol 100%-a. (2 gyerek esetén ez 2 400 000Ft, ami természetesen jelzáloghitel felvétele esetén beszámít az önerőbe.)

 

 

Illeték:

Az illeték törvények jelenleg markánsan az újépítéső lakásokat támogatják. Jelenleg a törvény úgy szól, hogy a lakás vételárának 4 MFt-ig terjedő részére az illeték 2%, míg a 4MFt fölötti részre ez 6%. Tehát ha számolunk egy 20 MFt-os ingatlannal az arra fizetendő illeték az előbb említettek alapján 1 040 000 Ft. Nem kevés! Viszont, ha valaki újépítésű lakást vásárol megkap egy 15 MFt alatti részre vonatkozó illetékkedvezményt. 20 MFt-os lakás esetén újépítésű ingatlannál tehát az illeték 300 000 Ft. A különbség tehát jelentős!

 

 

Finanszírozás:

A banki finanszírozása az ingatlanoknak meghatározó kérdés lehet vásárlás esetén. Még inkább megnövekedik ennek jelentősége a mostani nehézkes finanszírozási körülmények között! Ami a jelent?s különbség volt az elmúlt években, hogy a bankok nagy része értékbecslés nélkül elfogadta a szerződéses vételárat az újépítésű lakások esetében, míg használt lakásoknál a bankok minden esetben értékbecslőt küldtek az ingatlan forgalmi értékének megállapítására. Két dolog miatt lehetett probléma. Egyik az, hogy az értékbecslőnek díja van és azt valakinek meg kell fizetni, és ki fizesse meg, ha nem az ügyfél. A másik dolog pedig az, hogy ha az értékbecslő úgy gondolta, hogy a forgalmi érték kevesebb mint az ingatlan aktuális vételára akkor ezt a különbséget a vevőnek prezentálni kellett mint önerő. Rontja még a használt lakások esélyeit, hogy egyes bankok az új lakás esetében a szerződéses vételárat elfogadja mint hitelbiztosítéki érték, használt ingatlan esetében pedig ez a forgalmi érték adott (80-90) %-a. Összegezve a dolgot sok esetben az újépítésű lakás megvásárlása esetén a 10% önerő elegendő a vevőnek, míg hasznát esetén nem ritka a 30% sem.

 

 

Barkácsingatlanok:

Újépítésű lakás esetén a boldog új tulajdonos szinte azonnal beköltözhet a lakásába, míg használt esetén mindig van valami, amit azért el kell végezni mielőtt az új tulajdonosa birtokba veheti. Valljuk be, majdnem minden lakásba legalább egy festést el kell végezni. Elég sok eladó lakást láttam már, de szinte alig láttam olyat, hogy a tulajdonos kézét lábát törte azért, hogy legalább kifesthesse az ingatlant és frissen festve árulja azt a lakást! Kivételt képeznek ez alól a felújítottan eladó ingatlanok, de ez is ritka a mai piacon, és az áruk általában a használt átlag fölött van.

 

Mindenesetre ha használt lakást veszünk, akkor számoljunk azzal, hogy felújításra lesz szükségünk, ha kényelmesen szeretnénk lakni az ingatlant. Ehhez viszont pénzre, id?re, energiára lesz szükségünk. Mindenki döntse el, hogy mennyit ér ez neki, és feltétlenül számolja át ezt pénzre és adja hozzá az ingatlan vételárához.

 

 

Értéknövekedés, eladhatóság:

Újépítésű lakások esetén első tulajdonostól való eladáskor a lakás újszerűvé minősül át. Ennek az újszerű lakásnak az átlagos értékesítési ideje tapasztalataink alapján 4-5 hónap. A tulajdonos, akinek valamilyen hirtelen okból el kell adnia a lakását, ezzel az adattal számolhat. Használt lakások esetén ez 12 hónap körül mozog jelenleg.

 

Másik tényező az értéknövekedés. Jósolni nem tudunk arra vonatkozóan, hogyan fog alakulni a használt és az újszerű lakások árai. Következtetni tudunk a soron következő piaci viszonyokra. Mai viszonyok között, tapasztalataink alapján a használt lakások piacán sokkal nagyobb az eladó lakások száma, mint a lakást vásárolni szándékozóké. Az újszerű piacon, ahogy ez az értékesítési időből is látszik, jelenleg ez kiegyensúlyozott, vagy inkább a vásárlók oldalára billen. Amit itt hangsúlyozni szeretnék az, hogy az újszerű piac még távolabb áll attól, hogy telítődjön, mint a jelenlegi használt (klasszikus) lakás piac!

 

 

Remélem segítettem ezzel abban a döntéshozatalban, hogy melyik piacon keresse otthonát. Mert hiszem azt, ahhoz, hogy valaki megtalálja az igazit el?ször le kell sz?kíteni a keresést jól meghatározott paraméterekkel!

6 Responses to “Új lakás vagy Klasszikus”