Vincze Zoltán blogja

Archive for the ‘Home Staging’ Category

Egy szép példa arra, hogy fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országokban hogyan megy az eladás.

Staging! Így is lehet!

….. és ne az jusson egyből eszünkbe, hogy ha ilyen házam lenne akkor én is rendet tartanék. Ez jóval túl van azon, hogy rend van tartva. Ezek speciálisan eladásra beállított ingatlanok. Ráadásul itt 200 m² – ekről beszélünk, nem pedig 50-100 m²-es lakásokról.

Előttünk a példa, tudjuk merre haladjunk!

 

ui.:

Azok az eladók – akik ezt ilyen korai fázisban mint amiben van a magyar ingatlanpiac – meg merik lépni, azok nagyot nyerhetnek ezzel. Amikor mindenki csinálja akkor már nem előny, hanem kötelesség lesz!

Home Staging Ingatlanügynök módra!

Az egyik tulajdonosomnak a parádésan felújított lakásában még a télen történt egy kis baleset. A hát vízlevezető csatorna csöve elfagyott, a csatorna megrepedt és a fölötte lévő lakó teraszán keresztül a víz lassan beszivárgott az Ő lakásának plafonjára. Nem kis bosszúság! Aki járt már így tudja, hogy milyen macerával ját ez. A tulajdonosnak télen nem volt lelki ereje, hogy hozzákezdjen megcsináltatni, meg egyébként is jó megvárni, hogy kiszáradjon.

Tavasszal elkezdte árulni a lakást. Akkor megfordult a fejében, hogy kijavítatja a beázást, viszont nem volt arra ideje, hogy foglalkozzon vele, meg hát egyébként is már megszokta, hogy ott van két barna folt a falon. Sok érdeklődő megnézte eddig a lakást és mindenki észre is vette a beázást a plafonon. Természetesen elmondta minden esetben, hogy mi történt: „ meg lett javítva, nézzék meg ki is van száradva. Ráadásul azért is hagytam így, hogy lássák nem takargatok semmit.”

Ez teljesen normális, hihető sztori. Annál is inkább, mert egy 40 éves házban hol nem történt még kisebb nagyobb beázási incidens. Szinte mindenhol.

A történetnek nem a story hihetőségén van a lényege. Minden egyes érdeklődőnél eltöltöttek legalább 10 percet azzal a nyamvadt beázással, ráadásul mivel ki lett javítva már semmi köze az ingatlanhoz, tehát az a helyzet nincs! Mégis mi fog megmaradni az érdeklődőben? A beázás! El tudom képzelni a párbeszédet az érdeklődök közt, mikor otthon átbeszélik az aznap látottakat: „Ja és szívem van még itt az a lakás aminek foltos a plafonja. Tudod ahol a beázás volt.” A lakás indul -5-ös szintről – csúnyábban a béka feneke alól – az érdeklődők körében.

Nem fogják érzelmileg átélni, hogy ott volt az a gyönyörű épített zuhany, az a csodálatos ablakos konyha, azzal a Pazar bútorral. Ráadásul milyen a elegáns a lakás színösszeállítása. Egyszerűen csak úgy szólítják: a beázott lakás!

Szerencsére ezt a tulajdonosunk megértette és belegyezett, hogy tüntessük el a 2 foltot. Mivel nem lehetett olyan egyszerűen javítani a festést, mert egy régebbi, kicsit elkoszosodott festésről volt szó, így beletelt fél nap munkába a javítás. A tulajdonosnak pedig 25 000 Ft-jába. Azóta volt kint 3 látogató és végre a lakásról beszéltünk. Az igazi értékeiről!

Belegondoltam, hogy mi történhetett volna már, ha az elmúlt 12 érdeklődővel azt az egyenként 10 percet amit a folt megbeszélésével töltöttünk a lakás értékeire fordítjuk…….

A konyha ………..

Hölgyeim, akik már kerestek és néztek lakást! Mi az ahol először a szemük megakad? Erősítsenek meg, hogy a konyha. Ennek logikus okai is vannak. A fürdőszobán kívül (ami egy másik téma lesz) itt található a legtöbb olyan tárgy ami a lakással együtt eladó. Ezt az új tulajdonos örökölni fogja! Itt nem csak négy fal van egy padló és egy ablak, nomeg egy plafon ami már senkit nem érdekel mert egyhangú és unalmas. A konyhából szeretnének a vevők a legtöbbet látni, ráadásul ez az a pont ahol a legkönnyebb megfogni a vevők női oldalát.

Ezzel szemben rejtegetjük! Igen rejtegetjük, mert a sok tárgy ami akár rendezve, de rosszabb esetben rendezetlenül ott pihen a konyhában fotózáskor vagy bemutatáskor. Elrejti a konyha valódi értékeit. Fotókon totál káoszt mutat, élőben pedig azt prezentáljuk vele, hogy így be lehet rendezni a konyhát. Ha valakinek az adott elrendezés nem tetszik esélye sincs beleképzelni magát egy másikba, mert a sok személyes tárgy vagy urambocsá rendetlenség meggátolja ebben. Ezzel szépen ki is túrtuk a tisztelt vevőt a konyhából.

Nagyjából a következőt prezentáljuk: "Ja és itt egy konyha, ami most ilyen, mi így használjuk, nekünk nagyon megfelel, aztán ha megveszi a lakást majd kitalálja mit akar vele és menyjünk is tovább!"

Ha valakinek ezekkel a szavakkal mutatnának meg egy lakást akkor azt személyes sértésnek venné! Márpedig így csináljuk! Mégha nem is szavakkal, de a fényképeken és a bemutatásokkor látható konyhák állapota ezt üzeni a vevők felé.

Ezzel lehet vitatkozni, meg lehet támadni ezt az álláspontot, viszont az vitában a döntőbíró a vevő lesz. Az a vevő akit ha megkérdezünk a helyszíni prezentáció végén, vagy az irodában mikor képeket nézünk a lakásról, akkor az ő saját öszinte érzéseit fogja elmondani. Ezek általában lesulytóak. Beszélhetünk sokat nehéz ingatlanpiacról, csüökkenő árakról és így tovább. Ha már egyszer ilyen rosz helyzetben van a piac akkor próbáljunk minél inkább annak a kevés vevőnek a kedvében járni, és legyünk tiszteletlenek velük a fent említett formában, mikor szeretné odaképzelni egy lakásba a saját kis dolgait.

Az alábbi cikkünkben írtam egy lakásról, ahol hónapokig húzódó értékesítés sem hozott eredményt. Tettünk néhány javaslatot, hogyan lehetne lendíteni az eladáson, a Home Staging alapelveit bevetve:

Home Staging egy első látásra tökéletes lakásban

 

A tulajdonosok a mi és a saját szerencséjükre együttműködőek voltak. Megcsináltak szinte majdnem minden változtatást, amit javasoltunk. Ezzel elértük, hogy egy olyan lakásba tudtuk bevinni az ügyfeleket, ahol nem kaptunk apró kifogásokat. Otthonosan tudott mozogni a vevő az ingatlanban, nem befolyásolták az előző lakó lenyomatai és azok az apró "rondaságok" sem, amelyek elrontották az összképet.

 

Számomra is hihetetlen, de ég és föld lett a megmutatások hangulata a Home Staging előtt és után. A változtatások utáni 3. érdeklődő bele is szeretett. Kétszeri megnézés után kifogások nélkül rábólintott, hogy neki kell ez az ingatlan.

 

A kérdés a következő: Hamarabb megtalálta volna a vevőjét a lakás, ha már az elején Home Staging-et alkalmazunk rajta? A válasz határozott IGEN. Látva azt, hogy milyen volt az érdeklődők hozzáállása nem tudok még csak gondolni sem arra hogy nem.

 

Hogy megérte e a Home Staging? Erre adja meg mindenki saját maga a válasz! Megér a számára egy alig 100 000 Ft-os beruházás az, hogy fél évvel korábban jusson a pénzéhez.

Felkérést kaptunk, hogy a gyorsabb eladás és a magasabb vételár érdekében staging-eljünk egy Attila utcai lakást. A lakás első látásra tökéletesnek tűnik, de mint ahogy ezt az első 3 hónap értékesítése alátámasztja, valami miatt nem rajonganak érte a vevők.

Nézzük hogy is néz ki ez az eladó lakás:

Amint látják a lakás jóval felül múlja a budapesti ingatlanpiacon szereplő átlagos eladó ingatlanokat. De mégis van benne pár dolog, ami miatt nem vonzza, hanem taszítja a vevőket. Pedig az ára nem vészes – összehasonlítva a lokális alternatíváival.

Mi lehet ennek az oka?

Már az első látogatásnál észrevettünk olyan zavaró tényezőket melyek nagyon könnye és egyszerűen kiküszöbölhetőek, és javítja a vevő hangulatát a lakásban.

• Egyik ilyen dolog volt, hogy az ablakok alatt tele volt az udvar építkezésből otthagyott képekkel és eszközökkel. Ha a kedves vevő kinézett az ablakon – márpedig miért ne tette volna ezt – akkor nem mást látott, mint betonkeverőt, állásdeszkát, malteros vödröt. Szerencsére ennek megállapításával nem volt sok dolgunk, a tulajdonosok is jóba vannak a házzal, pár nap alatt el is tűnt. Máris jobb a kép, ha kinézünk az ablakon. Jobb fényben tűnik fel az eladó lakás a vevő szemében!
• Másik alap hiba: beléptünk és túl zsúfolt volt a lakás. A Pazar konyhabútor és a gyönyörűen kivitelezett nappali egyszerűen tele volt rakva a jelenlegi tulajdonos ízlésének megfelelő bútorokkal. Tulajdonossal úgy egyeztünk meg, hogy kiüríti a nappalit, csak a beépített bútorok maradnak bent – ez Home Staging szempontból bőven elég lesz!

Ezen a két ponton gyorsan átestünk, ezután jön a munka keményebb része. Mivel a lakás meglehetősen egyedileg lett kialakítva – tükrözve a jelenlegi tulajdonos ízlését – nem lesz könnyű dolgunk. Ez talán Home Staging szempontból az egyik legnehezebb feladat.

De ne szaladjunk előre. Mielőtt még a design-ra térünk, találtunk nagyon szembetűnő hibát a lakásban. Egyik a bejárat külső – lépcsőház felőli része: tele kábelekkel, kijavított, festetlen fallal, egy aknafödémmel és silány világítással. A másik pedig a közlekedőben egy ázás a falon. Ennek az oka már meg lett szüntetve, ki is van száradva, viszont a nyomot még nem tűntették el. Ezt meg is kell oldani.

Ha ezek megvannak jöhet a design. Mint már említettem Home Staging szempontból sem és lakás eladás szempontjából sem jó, ha egy nagyon erős határozott karakterű lakás kerül a piacra. A vevők a semleges dolgokat szeretik, mert abba jobban bele tudják képzelni magukat. Viszont ilyen lakásokat is el kell adni, ezért arra kell, hogy törekedjünk, hogy az erős karaktert minél inkább semlegesítsük.

Mely elemek adják ezt a határozott stílust?

Jól mutat a nappaliban a terméskőből burkolt fal, elegáns megoldás is lehet, viszont ebben a méretű nappaliban a szűkiti a teret, és sötétíti a lakást. Ezt nem érdemes lebontani, viszont valamilyen világos díszítő elemekkel fel kell dobni.

Az ablak köré épített sötét bútorok szintén beszűkítik a teret a nappaliban. Ezt sem ajánljuk kibontani, bár lehet az új tulajdonosa megteszi. Mi viszont világos kiegészítőket ajánlunk. Könyvek, fehér papírba, képek, porcelánok, textilia.

Mint látjuk, a hálószoba padlója márvánnyal borított. Ez mindenképpen elegáns, de a legtöbb vevő a hálószobában a melegséget keresi. A korrekcióra azt találtuk ki, hogy szőnyeg kiegészítőket alkalmaznánk, valamilyen a szobához illő meleg színben.

A kis ablak a lakásnak olyan adottsága, melyen nem tudunk változtatni. Viszont van lehetőség a korrekcióra. Ne takarjuk le a teljes ablakfelületet függönnyel és valamilyen szépen harmonizáló textiliát válasszunk. Jelen lakásnál még az is gond, hogy a stílusba sem illik bele a felhelyezett  függöny. Ezeket mindenképpen cserére javasoljuk.

Ezen kívül nagy problémája még a lakásnak a megvilágítás. Természetes fényt nem sokat kap. Ezt megvilágítással lehet kompenzálni. A jelenlegi világítástechnika szép és design-os, viszont nem látja el kellő mennyiségű fénnyel a lakást. Ez pedig eladás során a vevőben kellemetlen érzést kelt.

Jelenleg úgy állunk, hogy összeírtuk a javaslatainkat, készül rá egy költségvetés, mely alapján a tulajdonos mérlegelhet, hogy mi lesz az amit megcsinálunk.

Amihez nem nyúlunk ebben a lakásban az a konyha. Szép, igényes kivitelezésű konyhabútor, középkategóriás gépekkel. Ez úgy ahogy van ebbe a lakásba illik. Háziasszony szívdobogtató kompozíció.

Az előző bejegyzésben említettem, hogy a Mareco Ingatlan Home Staging csapatával nemrég terepen voltunk és Staging-eltünk egy lakást, melynek célja a gyorsabb és jobb áron történő eladás volt.

Most nézzük, hogy milyen változásokon is ment keresztül az ingatlan egy hétvége alatt:

—————————————————————————————–

———————————————————————————–

—————————————————————————————–

—————————————————————————————–

————————————————————————-

—————————————————————————–

Nemrég összejött a Mareco Ingatlan Home Staging csapata egy közös munkára.

A témánk egy XIII. kerületi 2 szobás lakás volt, melybe előtte bérlők laktak. A munkánknak a célja az volt, hogy tegyük eladhatóbbá  a lakást. Illusztrálom majd, hogy milyen munkák voltak a lakással.

Ha belépett egy vevő az eredeti állapotában akkor a következő Home Staging problémákkal találkozhatott: A lakás nem volt tiszta, lelakták, kopottas volt és a színei valakinek a határozott ízlését tükrözték vissza. Mondanom sem kell, hogy ez a színösszeállítás nem egy semleges pasztell volt.

A csapat egy alapos felmérés után úgy döntött, hogy a következő munkákat végzi el az ingatlanon: festés (falak, nyílászárók), hibák éltüntetése, burkolatokon fugák felfrissítése, konyhabútor megjavítása. Ezen munkák elvégzésére egy 70 eFt-os anyag költségkeretet határoztunk meg.

Miután az előkészületek megtörténtek hozzá is láttunk a munkához. Nézzük a folyamatot:

Eredmény:

Ügyesek voltunk, szorgosak és végül kihoztunk egy vevő szem számára sokkal vonzóbb lakást a megkapott alapanyagból!

A különbség megtekinthető: itt

Láttam már az összes design-ról szóló TV showt – Tudnám staging-elni a saját lakásomat magam is?

Saját tapasztalatainkból és a másoknak történő segítségből adódóan azt kell, hogy mondjam, hogy a saját otthonod satgingelni egy nagyon bonyolult feladat. Minden ami az otthonodban található az olyan személyes – mondhatjuk lehetetlen objectiv szemmel nézni. A hiányosságokon gyakran átsiklik a szemed és a személyes ízlés helyezkedik előtérbe.

Az otthonod téged tükröz, egy benyomás, hogy ki is vagy valójában. Igazából – a staging nem arról szól ki él a lakásban – hanem arról, mit szeretne a vevő vonzani. Megengedni a vevőnek, hogy magát lássa a lakásban – nem pedig a tulajdonos.

Egy profi stager a “vevő szemén” keresztül nézi a lakásod és képes előrukkolni egy olyan stratégiával, mely hatékonyan mutatja be az otthonodat. Profi stagerek speciális tudással rendelkeznek a design területén és tudják, hogy mi vonz egy potenciális lakásvásárlót.

A házam már hónapok óta a piacon van – nem túl késő Stagingelni?

Habár soha nem pótolható a döntő első benyomás, mégis soha nem késő stagingelni az otthonodat! Mindig azt ajánljuk, hogy stagingeljük a lakást még a piacra kerülés előtt. Bár volt már olyan nagy sikerű lakás staging-ünk amikor egy az ingatlan több mint egy éve a piacon volt. Együtt fogunk működni veled és az ingatlanosoddal, hogy megcsináljuk a kulcs átalakításokat az otthonodon, Végül az ügynököd kap tőlünk egy új fotódokumentációt, melyet felhasználhat a marketingetekhez. Aztán az ingatlanosoddal karöltve újra piacra dobhatjuk az otthonodat egy új arculatot mutatva a vevőknek.

A Staging ugyanaz mint a belső építészet?

A staging más mint a belső építészet. A Home staing-nél arra fókuszálunk, hogy mire fog figyelni a potenciális vevő.A belsőépítészek az adott lakástulajdonos ízlése és elvárásai alapján végzik a munkájukat. A home staging minden esetben a vevő érdekeit nézi. A feladatunk az, hogy a vevők számára tegyük élvezetessé a lakást, nem pedig az, hogy a tulajdonos elképzelésit valósítsuk meg a lakás átalakításával.

Az én otthonom ízlésesen van berendezett – nem elég ez?

Az, hogy egy otthont staging-elni kell, nem jelenti azt, hogy szegényesen van berendezve! Lehet egy otthon ragyogó, de mégsem vonzza a vásárlók tömegét. A staging megtalálja, hogyan tegyen egy otthont vonzóvá mindenki számára, függetlenül az ő személyes ízlésétől. Megengedi a vevőnek, hogy beleképzelje a saját dolgait a lakásba, és olyan szemmel nézze, mintha ott lakna. A staging segít a potenciális vevőnek, hogy érzelmi kapcsolatba kerüljön az otthonoddal – megengedi számukra, hogy a magukénak gondolják az otthonodat.

Milyen költségekkel jár a home staging?

A költségek minden esetben a lakásoktól függenek. A mi figyelmünk leggyakrabban az újra design-olásra irányul – felhasználjuk a tulajdonos már meglévő dolgait egy új és kreatív módon, annak érdekében, hogy minimalizáljuk a költségeket. Javasolhatunk kisebb beszerzéseket, mely mint befektetés megtérül a lakás eladás során. A kereteiden belül maradunk. Javaslatokat teszünk, hogyan stage-elhető teljes mértékben az otthonod. Fontos megjegyezni: mi javaslatokat teszünk, rajtad múlik, hogy megszabd a határt, mennyit vagy hajlandó megcsinálni. A lehető legrosszabb dolog, hogy nem csinálsz semmit. A Staging egy befektetés, mely növelheti a lakásod értékét és csökkentheti az értékesítési időt. És – ez majdnem minden esetben sokkal kevesebb mint az árengedmény.

A nappali stagingelése különös figyelmet érdemel lakásunk eladása során. Mivel a nappali otthonunk egyik központi helye, sokat használjuk, könnyen lelakottnak tűnhet.

Most adunk néhány hasznos iránymutatót, amelyek kifizetődnek, ha megjött az igazi vevőd.

A Home Stagingben rendkívül fontos, hogy lakásunk bizonyos pontjaira nagyobb hangsúlyt fektessünk.  Ha például szép nagy plazmatévé található a nappalinkban, akár ezt is középpontba helyezhetjük, ha pedig egy szépen kimunkált kandalló van a nappalinkban, ezt is a figyelem középpontjába állíthatjuk.

Ha nincs olyan elegáns kellék, tárgy a nappalidban, ami magára vonná a figyelmet, könnyen segíthetünk a helyzeten. Elhelyezhetünk például egy alacsony dohányzóasztalt vagy olyan kényelmes foteleket, ahol laza csevegést folytathatunk. Bármit helyezünk a középpontba, ügyeljünk a tárgy gondos elhelyezésére, oly módon, hogy az rögtön magára vonja a figyelmet.

Ne zsúfoljuk túl a nappalit, hagyjunk annyi helyet szabadon, amennyit csak tudunk: nappalink azt az érzést keltse, hogy bőségesen van hely dolgozni, pihenni, játszani… A bútorok és dekorációs kellékek hármasával történő csoportosítása a legjobb.  Hacsak nem tudsz 2 teljesen szimmetrikus tárgyat egymás mellé tenni, akkor sokkal praktikusabb, ha hármasával helyezed el a kellékeket, eszközöket, így nem kelt olyan érzést a szemlélőben, mintha kibillent volna az egyensúlyából.

Ha például három kicsi vázában elhelyezünk 1-1 szál virágot, máris „behoztuk” a természetet a lakásunkba, ugyanakkor megtartjuk a hármas motívumot. Más tárgyal elrendezésekor is használjuk bátran a hármas elrendezés elvét!

A Home Staging-ben a megfelelő színkombinációk használata kulcsfontosságú. Amikor a fürdőszobát stagingeljük, mindig szenteljünk nagy figyelmet a színekre. Különböző színkombinációkkal könnyedén feldobhatjuk a fürdőszobát, aminek köszönhetően kellemes érzés tölti el vevőnket

Kezdjük azzal, hogy a falakat és a csempét harmonizáljuk. Az összhang tökéletesítése érdekében itt segítségül hívhatunk különböző dekorációs eszközöket is, de fontos, hogy ezek színe passzoljon a csempéhez.

A fényes fehér és krém szín remek választás a fürdőszobába: világossá teszi a fürdőszobát, frissességet kölcsönöz neki, és well-ness érzetet kelt az emberben, Ha túlságosan fehérnek tűnik, adjunk hozzá merészebb színeket, például kobaltkéket, zsályazöldet vagy meggypirosat. Kifejezetten modern hatást kelt, ha a fehérhez fekete színt társítunk.  Az említett színek előfordulhatnak a zuhanyfüggönyön, a fürdőszobai szőnyeg-szetten, a függönyön, a szappanadagolón, törülközőn, stb.

Szintén kellemes hangulatot teremthetünk a fürdőszobában, ha egy világos semleges színt ugyanennek a színnek egy sötét árnyalatával kombinálunk.

Csiszolt fém és üveg kellékek varázslatos érzést keltenek, ha szép tiszták, és fény vetül rájuk (Természetes napfény vagy spotlámpás megvilágítás a legjobb.)

Különösen elegáns otthont varázsolhatunk aranyszínű eszközök elhelyezésével, amiket feketével vagy padlizsánnal kombinálunk.

Ezek a színek a luxus elegancia érzését keltik otthonunkban. Egy fekete, lábakkal rendelkező fürdőkád réz csappal tökéletesen alkalmas e kellemes érzés előcsalogatására.

Érdemes kerülni a furcsa színeket, például a bőrszín különböző árnyalatait, mivel ezek kedvezőtlen színben tűntetik fel lakásunkat.

Soha ne feledkezzünk meg a home staging egyik alapszabályáról: célunk az, hogy kivonjuk stílusunkat, személyiségünket az otthonunkból, és ezáltal „semleges” tereket képezzünk.