Vincze Zoltán blogja

Figyelem!

Decemberi rendelet módosítás alapján abban az esetben, ha valaki az ingatlan eladásával kívánja végtölrleszteni a devizahitelét, január 31. -ig be kell hogy utalja a pénz a jelzálogjogosult bankhoz. Nem  elég az dásvételi szerződéssel igazolni, hogy eladásból finanszírozza a végtörlesztést, jelen álláspont szerint be is kell azt fizetni a bankba.

 

Alább a rendelet kivonata:

 

200/B. § (1) A Magyarország területén lévő lakóingatlanon alapított zálogjog vagy a Magyarország 2005. évi költségvetéséről szóló 2004. évi CXXXV. törvény 44. §-a alapján vállalt állami készfizető kezesség fedezetével fogyasztóval kötött deviza alapú kölcsönszerződés alapján teljesített teljes előtörlesztés, illetve a fogyasztóval kötött deviza alapú, lakóingatlanra vonatkozó pénzügyi lízingszerződés alapján fennálló teljes finanszírozási összeg és maradványérték megfizetése (a továbbiakban: végtörlesztés) esetén a kölcsönszerződésből, illetve pénzügyi lízingszerződésből (a továbbiakban együtt: kölcsönszerződés) eredő pénzkölcsön nyújtásból vagy pénzügyi lízingből eredő követeléssel (a továbbiakban: kölcsön) rendelkező pénzügyi intézmény – amennyiben a (2) bekezdésben meghatározott feltételek teljesülnek – a végtörlesztés forint összegének meghatározásakor svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén 200 HUF/100 JPY árfolyamot alkalmaz.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott árfolyam alkalmazására a pénzügyi intézmény abban az esetben köteles, ha

a) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsön folyósításakor alkalmazott árfolyam az (1) bekezdésben meghatározott árfolyamnál nem volt magasabb,

b) a kölcsönszerződést a pénzügyi intézmény a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló 2011. évi LXXV. törvény hatálybalépésének napjáig nem mondta fel,

c) a végtörlesztésre vonatkozó írásbeli igénybejelentését a hitelfelvevő 2011. december 30. napjáig az (1) bekezdés szerinti pénzügyi intézmény részére benyújtja,

d) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsönhöz közvetlenül kapcsolódik áthidaló vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozás, annak végtörlesztését a hitelfelvevő a c) pont szerinti igénybejelentéssel egyidejűleg vállalja, valamint

e) a végtörlesztés a c) pont szerinti igénybejelentés napját követő 60. napig megtörténik,

f) a hitelfelvevő az (1) bekezdés szerinti pénzügyi intézmény részére 2012. január 30-ig

        1. a végtörlesztéshez szükséges teljes összegre vonatkozóan – ideértve a d) pont szerinti tartozásait is – szükséges forintösszeget maradéktalanul átutalja, vagy

        2. az 1. pont szerinti összegre, illetőleg annak az átutalással nem fedezett hányadára a végtörlesztéshez hitelt nyújtó pénzügyi intézmény által szabályszerűen kiállított, feltétlen és visszavonhatatlan – legkésőbb a c) pont szerinti igénybejelentéstől számított 60 napon belüli időpontig teljesítendő folyósítási kötelezettséget vállaló – írásbeli nyilatkozattal igazolja a végtörlesztéshez szükséges fedezetet.

 

 

Az elmúlt hetek nagy szlogenje lett ez. Azóta minden vevő az olcsóbbnál olcsóbb lakásokat keresi a lakáspiacon. Ügyfeleim körében viszont több olyan vevőkkel is találkoztam, aki előre megkérdezte, hogy a lakás, amit mutatni akarok neki az végtörlesztős e, mert ha igen akkor köszöni szépen nem kéri. Milyen meglepő ez!? Aztán amint kiderült nem is olyan meglepő!

Sajnos ebben az esetben is – mint mindig mikor valamilyen újdonság jelenik meg – elég nagy fejetlenség alakult ki. Sajnos ezek az vevők olyan végtörlesztésekbe futottak bele, mikor a tulajdonos kitalálta,hogy ő vég törleszteni fog, aztán ha lesz vevője majd bejelenti a banknál, aztán mikor élesedett a helyzet persze hogy kiderült, hogy a tulajdonos elképzelése nem vitelezhető ki. Szegény vevők pedig beleélték magukat, hogy vesznek egy jó lakást jó áron. Aztán mikor kiderült hogy mégse akkor mindenkinek csak rosszul esett.

A lényeg az, hogy ellenőrzött keretek között, a folyamatot végig látva érdemes ebbe a dologba is belekezdeni, mint minden másba. Nem hibáztatható miatta senki, ha nem látja át előre a folyamatot és az esetleges buktatókat. Annál is inkább mert lakást sem mindennap vesznek az emberek, pláne nem vég törlesztenek. Emiatt még ekkor is közbecsúsznak olyan galibák amik akkor is megtörténhetnek, ha a vevők és az eladók is jóhiszeműen állnak hozzá a dolgokhoz.

Azt tudom javasolni, hogy ne idegenkedjen senki a végtörlesztéstől, annál is inkább mivel ez jó lehetőség a lakáshitelük miatt rossz helyzetbe került tulajdonosok is, és a vevőknek is, mert itt jó áron juthatnak lakásokhoz. Inkább járjon el mindenki körültekintően, ha kell kérjen akár segítséget is és ragadja meg a még hátralévő 1 hónap nyújtotta jó árú lakások adta lehetőséget!

Most alacsonyabb költségekkel adhatja el lakását a Mareco Ingatlannal! Az egyébként is túlkinálatos lakáspiacon tudjuk, hogy nagy megterhelést jelent az eladók számára még az ügynöki jutalék kifizetése is. Ebben próbálunk most segíteni a lakástulajdonosoknak.

Olyan lakáspiaci helyzetbe csöppentek a Budapesti lakástulajdonosok, ahol minden nap és minden forint számít az eladás során. Ilyen szituációval a tulajdonosok még nem – vagy csak speciális esetekben találkozhattak. A határidős eladás felborítja a piac megszokott rendjét. Ha valaki most kezd hozzá eladni és erre csak pár hónapja van akkor nem engedhet meg magának olyan próbálkozásokat amelyek nem vezetnek ereményre. Az idő pénz és ha kifutunk ebből az időből súlyos károk érhetnek minket.

Nem csak a végtörlesztéssel eladók kerülhetnek ilyen helyzetbe, hanem bárki a piacon. Jelen helyzetbe senki nem tudja megmondani, hogy a jövőbeni intézkedések milyen helyzetet teremtenek. Bárki akinek el kell adni a lakását, csak egy pár hónapot tud előre gondolkodni. Ehhez pedig az szükséges, hogy a terveit minél hamarabb valóra tudja váltani.

Részt vállalva mi is a piac nehézségeiből nyújtunk segítséget az eladók részére. Azoknak az eladóknak, akik 2011 december 31-ig jelentkeznek nálam, hogy el szeretnék adni a lakásukat 0,5% jutalékkedvezményt kapnak az adott szerződéstípus áraiból. Várom mihamarabbi jelentkezésüket az akciót igénybe venni kívánó eladóknak, hiszen az idő most talán a legnagyobb pénz. Mielőbb kezdi el egy profi lakása értékesítését annál inkább garantált a siker!

Elérhetőségem:
Vincze Zoltán
06 30 384 1678

Nemrég megjelent egy becslés, miszerint az ez éves forgalom az ingatlanpiacon még kevesebb, mint az előző évben volt. Erről a becslésről bővebben az ujlakaspiac.hu cikkében olvashatunk. Nem csak az ez éves forgalom, hanem már a múlt évi is elég komoly kérdéseket vet fel az eladók szempontjából. Elgondolkodtató, hogy ez a magas túlkínálat milyen, egyenlőre láthatatlan problémákat vet fel az eladók szempontjából.

Ebben a cikkben nem bírálni vagy jóváhagyni szeretném a fent említett bejegyzés adatait, hanem arról beszélni, hogy mit jelent ez a mindennapi életében az eladóknak.

Vegyük csak alapul a tavalyi év forgalmát 82000 db ingatlan országszerte. Ebbe beletartozik a földtől kezdve a telken nyaralón keresztül a családi házig és lakásig minden, még az ipari ingatlanok is. Természetesen, ennek a nagyobb részét a lakás és családi ház piac teszi ki. A fent említett cikk statisztikai okoskodása alapján nagyjából az jön ki, hogy ~22%-a az országos forgalomnak a budapesti.

Ezt az arányt azt hiszem, nagyságrendileg elfogadhatjuk, mivel több oldalról megközelítve is hasonló számadatok jönnek ki. Ez alapján tavaly Budapesten ~18 000 ingatlan cserélt gazdát. Ezt ha lebontjuk a 23 kerületre akkor a kerületi átlag 785 körül mozog. Természete vannak a gyorsabban forgó kerületek, mint a XIII, XIV, IX, XI, itt valószínűleg több, aztán a kisebb lakásszámmal bíró és kevésbé kedvelt kerületekben pedig kevesebb.

Nézzük meg, hogy mit jelent ez havi lebontásban. Egy átlagos kerületben egy hónapban 65 db ingatlan cserél gazdát. Van olyan kerület ahol több, van olyan ahol kevesebb. Valószínűsíthetjük, hogy a 100 db adásvételt még a legforgalmasabb kerületekben sem sűrűn haladja meg a tranzakciószám. (itt megjegyezném, hogy ingatlaneladásban nagyon kevés a fekete tranzakció, hiszen aki kikerüli a földhivatalt, az a tulajdonjogát nem biztosítja sehogy egy ingatlanon)

 

Most érkeztünk el ahhoz, hogy mint eladók mit is próbálunk mi véghezvinni. Az egyik nagy ingatlanközvetítőnek az oldalán találtam 460 db XIII. kerületi eladó ingatlant. Arra vonatkozólag nem akarok becslésekbe bocsátkozni, hogy ez hány százaléka lehet a teljes piacnak, de tegyük fel a legjobb esetet a mi szempontunkból, hogy ez 100%. Ez tudjuk, hogy nem igaz, de ha ennyi lenne, akkor az a helyzet, hogy a piacon 460 db éhes száj keresi a 100 db kenyérfalatot.

Ha ezt fizikailag megvalósítanánk, hogy 460 db éhes ember elé kitennénk 100 kenyérfalatot akkor annak tuti tömegverekedés lenne a vége. Ez alapján mondhatjuk, hogy még jó hogy az eladók nem ismerték ezeket az adatokat eddig, és türelmesen sorba állva várták, hogy majd mindenkinek jut kenyér. De most ezzel a cikkel ennek vége.

Remélhetőleg nem lesz véres verekedés az eladók között a vevők kegyeiért ezeknek a számításoknak a láttán, de egyvalamire mégis csak fel kell, hogy ébressze őket. A sült galamb nem repül a szánkba. Azzal, hogy beállok a sorba, ahol a kenyeret osztják még nem biztos, hogy jut majd kenyér. Sőt statisztikailag elég kevés az esélye hogy igen. Magyarul azzal, hogy meghirdetem az eladó lakásomat még csak a sorba álltam be. Ahhoz, hogy eljussak időben a vevőkig (kenyér) más eladókkal szemben előnyt kell szerezzek a sorban. Ha nem éhen pusztulok!

Lehet, hogy ez így most drasztikusan és ironikusan hangzott, de arra hívom fel a figyelmet, hogy ébresztő, aki eladni akar, az ragadjon meg minden lehetőséget arra, hogy előnyt szerezzen. És vigyázat, nem minden előny, ami annak látszik! Mindenki legyen körültekintő és ne dőljön be mindennek, vagy mindenkinek, csak azért mert az éppen egy méter előnyt árul!

Amíg pár évvel ezelőtt még virágzott a stúdió lakások piaca az egyéb kategóriákhoz képest, arányaiban sokkal alacsonyabb kereslet vehető észre az egy szobás lakások piacán. Különösen érezhető ez az alábbhagyott kereslet a diáklakások vásárlásának szezonjában. Boncolgassuk egy kicsit, hogy mi lehet ennek az oka.

 

A 2000-es évek második felének a sláger kategóriája az egyszobás lakás volt a diákok és egyedül költözők körében. A 2011-es évben viszont elvétve találkozunk stúdió lakást vásárló vevőkkel. Jellemzően 2 csoport vásárolta ezeket a lakásokat. Egyik a Budapestre költöző vidéki, tehetősebb diákok köre, a másik pedig az életvitelszerűen Budapesten élő, egyedülálló fiatal korosztály.

A diákok köre a következő képen alakult át. Vagy egyáltalán nem vesznek lakást, hanem inkább bérelnek, hivatkozva a nehézkes, kockázatos és drága hitelezésre. Vagy a másik csoport úgy gondolkodik, hogy veszünk egy lakást és összeköltözünk az ismerősökkel, barátokkal, iskolatársakkal. A diákélet egyébként is úgy buli, ha sokan vagyunk. Ha jól belegondolunk reális szülői döntés lehet, hogy inkább veszek egy lakást, ahol kapok havi 30 000 Ft bérleti díjat és felezem a rezsit, mit minden segítség nélkül törlesszek egy lakást és fizessem az egyébként arányosan nem alacsonyabb rezsiköltségeket. Ráadásul a nagyvárosba kiszabadult lurkó sem lakik egyedül.

Az egyedül költözőknek a vásárlási szokásait más körülmények mozgatják. A nappali + 1 hálószobás lakások árai sokat változtak az elmúlt években. Míg 2008-ban még a legolcsóbb új vagy újszerű 1,5 szobás lakás árak 16-17 MFt körül mozogtak a város kedveltebb kerületeiben (IX, XIII, XIV, VIII), manapság már nem ritka, hogy 14-15 MFt környékén is hozzá lehet jutni ilyen típusú lakásokhoz. Ezeket a lakásokat 6-7 MFt önerővel 8-9 MFt hitel felvételével meg lehet vásárolni. Ezeknek a Forint alapon finanszírozott törlesztő részletei 80-90 eFt környékére jönnek ki, egyes esetekben még ennél kedvezőbb is lehet. Ha megnézzük a piacot a bérleti díjak ettől alig alacsonyabbak. Innentől kezdve a lehetőség hármasból (stúdió lakást veszek, N+1-est bérelek, vagy N+1-est veszek) adódik, hogy – ha már megtehetem – nem húzom magam össze egy kis lakásban, hanem inkább egy tágasabbat vásárolok.

Úgy néz ki, hogy a stúdió lakásoknak addig volt létjogosultsága a piacon, amíg a nappali és 1 hálószobás lakások nem érkeztek olyan árszintre, amit a piacon lévő vevők meg tudnak fizetni.

Az internet csodákra képes. Szokták mondani. Ez szerintem is így van. Hogy kapcsolódik ez ide? Kérem úgy, hogy folyamatosan nézem kik és milyen cikkeket olvasnak el blogomon. Felfigyeltem rá, hogy meglepően sokan olvassák végig az Új lakás vagy Klasszikus című 2009-ben írt cikkemet.

Ezt látva egyből az jutott eszembe, hogy ki kéne törölni ezt a cikket, mert egy rakás akkori tény már megváltozott és nem aktuális. Aztán úgy döntöttem mégsem. Fent hagyom, mert legalább azok is látják a változásokat, akik akkor még nem figyeltek fel a lakáspiac sajátosságaira.

Inkább úgy döntöttem, hogy egy új cikkel aktualizálok az oldalon. Nos nézzük, hogy is fest ma a lakáspiac.

Markáns változás: Nincs szocpol. Az újlakások legnagyobb előnye eltűnt a piacról. Annakidején a családalapítók vagy családosok. 2-3 MFt-ot felvehettek mint támogatás, melyet nem kellett visszafizetniük az állam részére. Ez elég jelentős érv volt az újépítésűek mellett.

Változás az illetékfizetésben: Jelenleg a vagyonszerzési illeték mértéke 4% (4MFt alatti részre csak 2%). Régen a használt lakás esetén 6%-ot kellett megfizetni. Az újépítésű ma is illetékmentes 15 MFt-ig. Ezzel régen 820 000 Ft-ot spórolhatott egy vevő, jelenleg mindössze 520 000 Ft kedvezménye van. A vevőimnek azt szoktam mondani, hogy ha valaki új lakást vesz, akkor nem kell kifizetnie az illetéket, ha viszont újszerűt, akkor abban van egy gépesített konyha egyéb beépített bútorokkal, amit már nem kell később megcsináltatnia. Az illeték az újépítésűnél és a beépített bútor az újszerűeknél nagyjából egy súlycsoportba esik, ha egy 15 MFt körüli lakást nézünk. tehát itt nincs különbség a kettő közt.

Ár tekintetében szintén változott a helyzet. Míg régen az új építésűek olcsóbbak voltak mint az újszerű ingatlanok (az azonnal költözhetőség felára), ma már jellemzően az újszerű olcsóbb, vagy hasonló áron kapható.

Előnye az új építésűeknek, hogy nem kell kompromisszumot kötni a kialakítással kapcsolatban, mi mondjuk meg, hogy mi hogy legyen. A beruházok manapság nagyon együttműködőek a belső változásokkal kapcsolatban. Ráadásul az új lakásunk most lesz új és 3-4 év múlva még csak 3-4 éves, míg a 4-5-6 éves lakások pedig 3-4 év múlva elérhetik azt a kort amikor elavulttá, lelakottá válnak. Értem ezt nem csak burkolatilag, hanem akár funkcionálisan is.

Összefoglalva új kulcsrakész és újszerű lakás között nagy különbség jelenleg nincs, a vevő döntse el a fentiek alapján, hogy melyik utat szeretné járni. Véleményem szerint egyik sem rossz döntés.

I.  Mikor befektetés egy ingatlan?

Mit várunk el egy befektetéstől? Első körben azt, hogy a betett pénzünk értéke ne csökkenjen, hanem ha lehet növekedjen. Hogyan néz ez ki a gyakorlatban? Ha befektetek 1 millió forintot akkor az értékálló, ha 10 év múlva ugyanazt meg tudom érte venni mint most. Számszerűsítve: tegyük fel a reál infláció a következő 10 évben 7% lesz akkor értékálló egy befektetés ha 10 év múlva az 1 milló forintomból durván 1,8 millió forint lesz. Addig míg ezt a hozamot tudjuk garantálni szegényebbek nem leszünk, de gazdagabbak sem. Amennyiben a reálinfláció fölötti a hozam már nemcsak a pénzünk értéke marad meg, hanem gazdagabbak is leszünk.

Valahogy így van ez az ingatlanokkal is. Megveszünk egy lakást tegyük fel 10 000 000 Forintos áron akkor azt várnánk el tőle, hogy az tíz év múlva 18 000 000 Ft-ot plusz a 10 év alatt ráköltött pénzeket, vagy annál többet érjen, amennyiben a következő 10 évben a reálinfláció 7% körül mozog. Ha belegondolunk, hogy 2001 –ben mennyiért lehetett lakást venni és most mennyiért lehet eladni ugyanazt akkor meg tudjuk egyszerűen állapítani, hogy jó befektetés volt e a lakás. Érdemes utánajárni mondjuk a 1991 és 2001 közti időszaknak is.

Az előző gondolatmenetből kiindulva nekünk akkor érdemes ingatlanbefektetésben gondolkodnunk, ha el tudjuk képzelni azt, hogy az általunk megvásárolt lakás vagy más jellegű ingatlan a következő 10 évben nagyjából meg tudja duplázni a jelenlegi vételárát. Amennyiben ebben nem bízunk akkor már a vásárláskor kidobtunk egy rakás pénzt az ablakon.

 

II. Mekkora áremelkedésre képes egy ingatlan?

Ezt előre nem lehet megmondani. Rövidtávon különböző gazdasági körülmények hatására az ingatlan ára is mozoghat le-fel. Viszont hosszú távon (10 éves időintervallum) az ingatlanok árváltozása együtt változik a pénz inflálódásával. Ebbe most részletesen nem megyek bele hogy miért, de ez egy megfigyelhető trend a történelemből.

Ezt egyszerűsítve úgy is nézhetjük, hogy 7-12 évente megduplázódhat az ingatlan ára. A bizonytalan gazdasági helyzet megrendítheti a hitet ezekben a számokba. Valóban, soha nem tudjuk mi lesz a jövő. Jelen esetben az állampapírok 15 éves referencia hozama lehet irányadó. Ez jelen esetben 7,5% körül mozog éves szinten.

 

III. Miért érdemes akkor ingatlant vásárolni?

A kérdés jogos. Ha egy állampapírban is elérhetünk ugyanolyan hozamot mint az ingatlanban akkor miért kockáztatnánk a pénzünket? Ahhoz, hogy jobb hozamot érhessünk el a tőkénken külső segítséget kell igénybe venni. Tegyük fel megvásárolunk egy ingatlant 10 000 000 Ft-ért. Ebből 5 000 000 Ft-ot kifizetünk a tőkénkből, a másik 5 000 000 Ft-ot pedig hitellel fedezzük. Mi történik ilyenkor?

Önerő	5 000 000 Ft
Hitel	5 000 000 Ft
Kamat 10 év (~7%)	~ 5 000 000 Ft
Fenntartási költség (rezsi nélkül)	~ 400 000 Ft
Vételi költség (ügyvéd, illeték)	~ 500 000 Ft
Kiszállás (eladás költsége)	~ 700 000 Ft
Értéknövelő ráfordítás:	~ 1 500 000 Ft
Összesen (amibe nekünk a lakás került):	18 100 000 Ft

 

 

Vegyük azt alapul hogy 10 év alatt megduplázódik a lakás ára. Természetesen ehhez sok mindennek együtt kell állni, de mint fent említettük nem lehetetlen. A lényeg, hogy jó lakást vásároljunk. Ebben az esetben 10 év múlva az ingatlan 20 000 000 Ft-ot fog érni. Ennyiért adjuk el. Ha ebből levonunk minden fent említett költséget, akkor marad 1 900 000 Ft + a befektetett 5 0000 000 Ft a zsebünkben. Kerestünk 1 900 000 Ft-ot 10 év alatt az 5 000 000 Ft-tal ez nem éri el a 40%-ot. Így éves szinten nincs 4% -os kamat a befektetett pénzünkön. Ettől még a banktól is többet várhatunk.

Ebbe a példába viszont nem vettük bele, hogyan hasznosítsuk az ingatlant. Mondhatni 10 évig üresen állt. Ha beleszámoljuk, hogy 10 évig ingyen lakunk ebben az esetben akkor már egy fokkal jobban néz ki a helyzet. De még így sem túl megnyerő. A dolog akkor kezd szebben kinézni, ha a lakás kiadásra kerül. Számoljunk havi 40 000 Ft-os bérleti díj bevételt 10 éven keresztül az ingatlanból. 40 000 Ft x 11 hónap x 10 év az annyi mint 4 400 000 Ft. 11 hónappal számoltam, mert úgysem lesz folyamatosan kiadva a lakás, lesz üresen állás. A 40 000 Ft visszafogottnak tűnhet, ezt leadózva számoltam, és teljes futamidőre ennyivel, tehát biztonságosan alul van esztimálva. Természetesen ebben az esetben a rezsit a bérlők fizetik.

Ha megnézzük a második scenario-t, itt az 5 000 000 Ft-unkon van 6 300 000 Ft kamat (1,9+4,4). Ez ~11% éves kamat. Ez már sokkal jobban hangzik. Ez nem csak a pénzünk értékállóságát garantálja, hanem a gyarapszik is a vagyonunk reál értéke. El lehet játszani a számokkal, hogy mi történik, ha nem 50%-ban hitelezzük meg az ingatlant, hanem nagyobb részben.

Mire akartam ezzel a cikkel kilyukadni? Sok olyan emberrel találkozok, aki elém áll és azt mondja, hogy befektetésnek akar vásárolni ingatlant. Ennyi és ennyi pénze van, ebből mega akarja venni a legszebbet és legjobbat. Aztán az évek során azt vettem észre, hogy belőlük lett a legnagyobb hangadója annak az elméletnek, hogy az ingatlan rossz befektetés. Mert hitelről ők hallani sem akartak, „mert azt csak a hülyék vesznek fel” – ez konkrétan befektető szájából hangzott el. (Ő olyan lakást vett 3 éve 13 MFt-ért, mert csak annyi pénze volt, ami ma 9,5MFt-ot ér.)

Vannak rossz hitelek és jó hitelek. Ha a hitel abban segít, hogy gyarapodjon a vagyonom, akkor az egy jónak mondható hitel. Ha viszont a hitelfelvételnek olyan következménye van, hogy azáltal folyamatosan csökken a vagyonom, akkor az egy rossz hitel. A fő különbség jó és rossz hitel között az, hogy nem mindegy, hogy mire vesszük fel és mekkora mértékben.

Azt kívánom mindenkinek, hogy használja a hiteleket jól, ne hagyja, hogy a sok ész nélkül befektetésre szánt pénzek történetei negatív irányba befolyásolják. Mindig lebegjen a szemünk előtt egy reálisan elérhető cél. Ha ez jól lett meghatározva akkor a következő 10 évben csak a megvalósítására kell erőfeszítést tenni. Itt konkrétan, legyen bérlő az ingatlanban. Aztán aki okosan és kitartóan csinálja az learatja a babérokat!

Elkészítettük a 2010-es évről az eladási statisztikáinkat. Ez a statisztika több dologra is jó. Többek között arra,hogy ellenőrizzük, hogy amilyen célt kitűztünk magunk elé sikerült e teljesítenünk, vagy még arra is, hogy megvizsgáljuk hogyan alakul a piac, milyen lakások mennek könnyebben, milyen lakások értékesítésében vagyunk eredményesek.

 

Most nem a statisztika eredményéről akarok itt írni, hanem inkább csak egy adott részéről. Ez pedig a vidéki vásárlók aránya a budapestiekhez képest. Év közben is éreztük, hogy nagyon sok esetben zárunk le adásvételeket vidéki ügyfelekkel, viszont nem gondoltuk, hogy nagyobb arányban vannak ők mint a budapestiek.

 

Mi lehet ennek az oka. Első körben lehet az, hogy a vidéki vevők egyébként is nagyobb arányban vannak a piacon, mint a budapestiek. Ezt viszont nem támasztja alá a regisztrált ügyfelek statisztikái. Másrészről az ésszerű gondolkodás sem. Miszerint most leginkább az élethelyzetből költözők és a Budapestre beköltözők vásárolnak lakásokat. Ha ezt a két arányt összehasonlítjuk akkor láthatjuk, hogy a Budapestre beköltözők arány még mindig kisebb mint a Budapesten belül lakást cserélők aránya.

 

Ezután arra a következtetésre jutottunk, hogy a vidékről érkező ügyfeleknek a kiszolgálási módszereink szimpatikusabbak mint a budapestieknek. Miért lehet ez:

 

• Folyamaton vezetjük végig az ügyfeleket, az első lakásnézéstől a birtokba adásig
• Első alkalommal komoly interjút készítünk az ügyféllel. Együtt megbeszéljük mire van valójában szüksége, így felszínre kerülnek a valós igényei, ezáltal nem csak szaladgál a piacon, hanem céltudatosan keresünk
• A vidékiek számára ijesztően sok lakás között iránymutatást adunk
• A vidékiek sokkal inkább igénylik a folyamatos ügyfélkapcsolatot és azt az információhalmazt, amit tudunk nekik nyújtani a piacról.

 

Az esetek többségében egy ingatlanügynök leszervezi a bemutatásokat az érdeklődőknek, megmutatja jó esetben többet, rosszabb esetben egyet, majd megpróbálja rábeszélni, hogy az milyen jó lesz a vevőnek. Közben elsiklik olyan apró részletek fölött, ami egy ügyfél számára fontos a megvásárolandó lakása szempontjából.

 

A mi módszereink valóban aprólékosak, lassúak. Meglehet jóval kevesebb ügyféllel érintkezünk mint egy nagy hálózat de ettől sokkal személyesebbé válik a történet. Azok a vevők akik ezt igénylik, mert hiányzik a megfelelő tapasztalatuk és tudásuk a vásárláshoz ezt szeretik. Ezt az éréket közvetítjük a vevőink és eladóink számára.

 

Ezért történhetett az meg a 2010-es évben, hogy a nagyobb részben vidéki ügyfeleknek értékesítettünk lakásokat. Mert Ők valóban igénylik ezt a fajta törődést.